來源:臺北市議會公報第90卷第9期

「臺北市住宅區夜市商圈違反土地管制規則及都市計畫等法令之具體一致性因應措施」專案報告 都發局局長丁育群

 

壹、前言

本市都市發展依循著臺灣早期都市形成之模式,而成為住商混合之型態,近年來因週休二日制度、網路普及、大眾媒體傳播等因素,致使原小型、特色店家聲名遠播,帶來大量人潮、車潮,對於既有住宅造成過度之影響,近期師大社區之違規 使用亦因此產生爭議。

 

目前府內針對違規使用除各局處依權管法令加強稽查執法外,於主動面亦組成 公共安全聯合稽查小組定期查察,後續亦將透過違規使用管理及土地使用分區管制 制度之檢討,期能為本市住商混合型態之都市發展模式,進行最適之管理及規劃, 亦期妥善解決住宅區內夜市商圈違規使用之問題。

 

貳、本市住商混合管理及各項違規使用通案處理原則

 

  一、本市住商混合型態

 

臺灣地區早期都市的形成,多源於港埠運輸及商務的聚集,漸進地形成, 而非屬政府透過系統性城市規劃的方式建設而成,加上早年運輸技術條件不發 達,市民的移動能力有限,故自清代以來,居住、商業、生產行為均在特定區 域內結合混用,土地混合使用的型態成為臺灣城市生活的傳統象徵。

 

在臺北市土地使用分區管制規則(現已改為自治條例)施行之初,整體都市發展尚未成熟,市民生活仍沿襲舊有傳統模式,政府對違規行為的執行仍以 勸導為主,加上當時商業活動並未活絡,住商間衝突及扞格之情事未見明顯。 惟時空變遷、經濟成長後,各類商業活動擴張活絡,產業結構亦逐漸轉變,臺 北市產業已調整為以知識及服務型產業為主之型態,亞洲金融風暴後,企業重 組變化甚鉅,產生許多微型企業及小型商業,微型企業之產業體質脆弱,無法 負擔商業區之高額地租,故轉向低租金地區發展,許多小型零售商業,以提供 附近住宅區居住人口之需求為主進駐住宅區,偶有住商衝突之情事,但在市政 府介入下皆能順利解決。而隨著週休二日制度成形,休閒觀念深植人心,各地 美食或特色景點資訊藉由網路及大眾媒體傳播,部分經營在地客層之商家,亦 躍升為知名商家而聲播全國或全世界,該等型態之商家對既有住宅之影響,原 多可透過環保、衛生、警政等專業法令加以排除,但透過媒體報導所帶來之影 響,包括大量人潮、油煙、喧嘩、違規停車、甚至治安方面,對在地居民的生 活產生更大的衝擊。

 

二、專業法令管理

各行各業逐漸發展,為維護居住環境品質及保障消費安全,相關警政、建 築、環保、衛生及消防專責法規陸續制定,並由專責目的事業主管機關依法管

理,針對本市住商混合情形,各目的事業主管機關權管法令及權管事項如下表所示:

 

單位 權管法令 權管事項

警察局 道路交通管理處罰條例 違規攤販、違規停車(拖吊)、路霸

環境保護局 噪音管制法、廢棄物清理 法、空氣污染防制法 油煙、噪音、廢棄物與環境衛生

築管理工程處 建築法 違規廣告、違章建築 消防局 消防法 消防安檢 衛生局 食品衛生管理法 餐飲業衛生管理

都市發展局 都市計畫法、臺北市土地 使用分區管制自治條例 土地使用分區管理 

商業處 商業登記法、公司法 未辦理登記

 

三、都市計畫法及本市各項違規使用通案處理原則

 

針對住商衝突及違規使用之處理,依都市計畫法第 79 條規定(略以):「都 市計畫範圍內土地或建築物之使用,或從事建造、採取土石、變更地形,違反 本法或內政部、直轄市、縣(市)(局)政府依本法所發布之命令者,當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所『得』處其土地或建築物所有權人、使用人或管 理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢 復原狀。...」,法令既規範『得』,則主管機關自得參酌各種情事考量後,衡 量是否以都市計畫法進行裁處。

 

市府基於體恤微型店家生計困難及兼顧住家權益之角度,希望透過噪音、環保、公安、消防、衛生等專業法令加以處理得到效果,並減輕社會及行政成 本,故於 87 年起決定以「違規案件由各目的事業主管機關依專業法令逕行處分,如無法依專業法令處理,而涉及違反土地使用分區管制規則或有無違反不明確者,各目的事業主管機關移由都市發展局依都市計畫法令予以研處。」之方式處理,復於 99 年 8 月 6 日召開餐廳附設視聽歌唱設備涉及違規使用研商會議決議:

 

「(一)有關各項違規使用,仍應就民眾檢舉內容(噪音、環境污染) 等源頭加以解決,而非皆援引都市計畫法加以裁罰,故爾後違規使用仍依本府 87 年第 4 次組織編制審查小組會議決議:『違規案件由各目的事業主管機關依專業法令逕行處分,如無法依專業法令處理,而涉及違反土地使用分區管制規則或有無違反不明確者,各目的事業主管機關移由都市發展局依都市計畫法令予以研處。』辦理。

 

(二)有關違規使用雖回歸噪音、環境污染、治安、招牌等違規行為影響加以處理,並由各行業之目的事業主管機關主政列管;惟針對民眾檢舉案件應就陳情次數多、違規面積較大、住宅區等逐步處理,並排序、分區分級列管專案處理,遇有民眾檢舉案件應立即發文要求就違規事項加以改善,並不定期抽查。」,前開決議亦成為本市各項違規使用之通案處理原則, 故目前本市各類違規使用均依通案處理原則辦理。

 

參、制度檢討與改進

本市住商混合情形不在少數,有關未來除由本市商業處透過商業輔導方式外, 違規使用管理制度及土地使用分區管制面之檢討如下:

 

一、違規使用管理制度改進

 

   (一) 事前管理

營利事業登記證發證制度廢除後,民眾不斷反映依公司法、商業登記 法辦妥公司、商業登記後,仍因有未熟知法令而觸法之情形發生,造成投 資付諸流水,員工失業之情事,故本府就行政職權範圍採取便民措施,在 事前審核部分,自 100 年 12 月 1 日起設置「營業場所審查與查詢服務櫃 檯」,提供營業場所是否符合土地使用分區管制及建築管理相關規定之審 查及諮詢服務。

 

(二) 違規查處

就事後管理部分,本府除接受民眾檢舉予以查察是否違規使用外,亦 從主動面,由各機關組成公共安全聯合稽查小組及例行性商業稽查予以處 理。經查獲違規使用部分,仍先本市各項違規使用通案處理原則,由各權 管機關依專業法令先行處理,以減輕社會成本並兼顧居住環境安全。

 

另本府於 101 年 4 月 2 日訂定「師大社區違反都市計畫法第 79 條優先 裁處作業原則」,針對違規情節輕重,採階段及漸進之方式辦理該社區違 規使用裁處事宜,後續亦希望藉此模式之執行,作為本市其他類似地區違規使用管理模式之參考。

 

二、土地使用分區管制制度檢討

 

為維持住宅區品質,對部分外部性影響較大之行業進行管理,現已引進社 區參與機制,以彌補制度之缺漏。另為符合土地混合使用之國際思潮下,市府 將以全球思考、在地行動之作為,在維護住宅區環境品質之原則下,兼顧地區 商業發展及居民生活所需。以目前刻處理之師大社區為例,市府後續將先以社 區營造方式,讓地區住民就地區發展願景凝聚共識後,再審慎檢討地區土地使 用管制方式,針對特定區域放寬部分對環境衝擊較小、民眾生活所需之業別, 未來亦期藉由此一處理模式發展之結果,進一步檢討並運用至其他地區,創造 本市具有社區共識的高品質住宅環境。

 

 

肆、結語

 

 

本市目前各項違規使用均依通案處理原則辦理,位於住宅區內之夜市商圈等商業行為亦不例外,惟後續期藉由師大社區專案處理模式之經驗,配合相關制度的檢討,建立適當的處理模式,作為本市其他住宅區夜市商圈類似案件的處理原則及範 例,以創造本市更優質之生活環境。

 

 

 

 

延伸閱讀[舊聞]市議會工專案質詢1010517(都更、師大商家違反土管等專案)/台北市議會。

 

 

相關新聞:

2013年03月17日,蘋果日報,師大商圈餐廳(浦城街13巷)遭罰6萬 法院撤銷市府處分

 

2012年11月17日,自由時報,《此地不宜久留?》市府持續開單 師大路老店搬家

 

編按:只要逢乏人檢舉的師大路或師大路以西的舊有市集遭罰,新聞媒體即蜂擁而至,且這一帶問題叢生的原生居民與商家亦擅於利用不同資源採取反抗北市府不合理的裁罰行動,與師大路以東巷道的外來商家,遭罰即退,無人抵抗且無人同情的情況大為不同,師大路以西少數居民的濫權行徑持續混淆師大路以東的市民運動路線,這種在地現象,已經為地方反彈師大三里里民自救會與李新辦公室埋下伏筆。

 

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  • 訪客
  • 北市府履以師大住宅區夜市化視為住商混合一種,有夠莫名其妙

    都市計畫法已明確區分住宅區跟商業區,所以住宅區怎可成為夜市商圈?依據都計法住宅區若要變更成商業區有一定程序,過程繁雜,現在有居民反對及巷弄狹窄消防安全問題,本質上是無法通過的.

    市府想要以社區共識開放行業別是否違憲或違法值得探討,不要弄到像文林苑一樣,市府恐怕賠都賠不完.即使一個人反對,其權利還是受保障.土地使用分區規範本質上是不能違背都計法.大學里里長就唱衰

    對住商混合的論述沒有錯,所以才有限制條件使用,如果要開放行業別,更改成商業區就好,不是嗎?古風里龍泉街違法服飾業開滿整條街,觀光客林立,那裏還叫住宅區?

    現在住宅區限制條件使用,所以一樓一坪為200萬是合理的(二樓100萬計),師大住宅區夜市化,一坪即為600萬,就銀行而言,這是超貸,有倒帳風險,金管會是不准的.換句話說,媒體一直幫忙有錢地下經濟業者抄高不該存在房價,包含都發局長,只要立法,是否是圖利行為呢?尚請三思

    投機客不會不懂銀行的鑑價標準,卻把投機損失算在居民身上,還強勢要求市府修改土管法,保持原有的投機獲利.住宅區一但如現在夜市商圈般,所有二樓以上房子依照銀行鑑價標準要依原價打5~8折,原因為何?因為夜市商圈不適合居住,房價自然要打折.一個先進城市,還努力將住宅區弄回不適合居住的夜市?

    不可思議的是,市府.議員竟要以只將供居民所需的現有住宅區的住商混合(一條巷弄只有少數不吵人的1.2家)硬跟變質成夜市商業區的師大住宅區同樣視為住商混合,掩飾真相

    若要為老商家解套,只要從執法面著手即可,例如鐵窗不就是民國幾年前列管?
    若要為文創解套,還是放寬商業區(住宅區大部份不會接受的)

    還有,地主為何說都更是迫害,因為竟認為一坪600萬是對的.所以當住宅區1樓有此高價時,有誰會接受住宅區都更?台北市都發局放寬行業別時, 也是台北市邁向老舊無法都更的破城市.郝市長準備要留下台北市老化惡名?
  • 訪客
  • 曲高和寡,曲高者少,要求不多者眾,所以能當選的爛政治人物佔絕大多數,所以地球環境快速惡化,所以台灣環境快速惡化,所以台北市環境快速惡化。

    公務員對於違法者若不是敷衍了事,不然就是不取締,就是不想冒生命危險得罪違法者,此種情況是相當嚴重。

    只能慨歎要求不多的人民佔大多數啊!

  • 訪客
  • 悲哀的是,為少數者的暴利,竟把不適合人居住的夜市商圈扯成尚適合人居住的住商混合,包含住辦大樓的商業區跟還是住宅區的一.二家窩在巷弄裏的小商家相比

    政治人物.煤體.市府官員讓人看破手腳
    真是少數人?應該是沉默的多數吧!理性的選民越來越多,會在選舉時左右政黨輪替的力量